Corona - Miete und Pacht kann Entfallen
Die Coronakrise hat Österreich erreicht und beschert Unternehmen starke Umsatzeinbrüche. Unternehmen suchen daher nach Lösungen, um die finanziellen Belastungen zu reduzieren. Eine solche Lösung bietet das ABGB - es besteht die Möglichkeit, die Miete oder Pacht aufgrund der Pandemie nicht bezahlen zu müssen.
Der Gesetzgeber hat für Fälle einer Krise Vorsorge getroffen: Gemäß § 1104 ABGB entfällt die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses oder der Pacht bei außerordentlichen Zufällen, wie zum Beispiel Seuchen. Generell lässt sich der „außerordentliche Zufall“ als ein elementares Ereignis beschreiben, das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Unternehmen können daher ihre Mieten aussetzen.
Sollte sich der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietobjekts vorbehalten, so wird ihm gemäß § 1105 ABGB auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen.
Das ABGB bietet somit Unternehmen zwei Möglichkeiten:
- Ist das Bestandsobjekt, z.B. ein Geschäftslokal, gänzlich unbenutzbar, so besteht die Möglichkeit, den Mietzins oder die Pacht auf 0 zu mindern.
- Bei lediglich einem beschränkten Gebrauch des Mietobjekts, ist der Mietzins immer noch verhältnismäßig zu mindern.
Es bestünde die Möglichkeit, diese gesetzliche Regelung in Mietverträgen anders zu gestalten. Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Auch hier gelten Einschränkungen.
Per Verordnung wurde nun am 15.3.2020 aufgrund des COVID-19 Maßnahmengesetzes eine Verordnung betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 beschlossen. Darin wurde folgendes Verbot erlassen:
" § 1. Das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben ist untersagt.
§ 3. (1) Das Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe ist untersagt."
Ausnahmen gelten nur für sehr eingeschränkte Bereiche wie Apotheken und den Lebensmittelhandel. Sollte ein Unternehmen daher nicht unter die Ausnahmen fallen, ist ein Betreten von Betriebsstätten untersagt. Dies könnte einen Anspruch auf Mietzinsminderung begründen, da der Coronavirus wohl unbestritten als "Seuche" zu qualifizieren ist.
Per Verordnung wurde nun am 15.3.2020 aufgrund des COVID-19 Maßnahmengesetzes eine Verordnung betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 beschlossen. Darin wurde folgendes Verbot erlassen:
" § 1. Das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben ist untersagt.
§ 3. (1) Das Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe ist untersagt."
Ausnahmen gelten nur für sehr eingeschränkte Bereiche wie Apotheken und den Lebensmittelhandel. Sollte ein Unternehmen daher nicht unter die Ausnahmen fallen, ist ein Betreten von Betriebsstätten untersagt. Dies könnte einen Anspruch auf Mietzinsminderung begründen, da der Coronavirus wohl unbestritten als "Seuche" zu qualifizieren ist.
Die Miete und Pacht kann daher aufgrund der Coronakrise nicht nur gestundet werden, sondern entfällt zur Gänze!
Mieter und Pächter müssen dies jedoch zeitnah ihrem Vermieter rechtskonform anzeigen. Unternehmen müssen sich auch überlegen, ob sie unter Vorbehalt zahlen und Zahlungen später zurückfordern oder unter dem Risiko einer Räumungsklage Zahlungen ganz einstellen.
Gerne beraten wir Sie in der aktuellen Lage rund um Corona hinsichtlich Ihrer Mietzinsminderungsansprüche. Aufgrund der derzeit eingeschränkten Telefonzeiten der Kanzlei, können Sie Ihre Anfrage gerne an office@peschel.at richten und wir rufen zurück.
Gerne beraten wir Sie in der aktuellen Lage rund um Corona hinsichtlich Ihrer Mietzinsminderungsansprüche. Aufgrund der derzeit eingeschränkten Telefonzeiten der Kanzlei, können Sie Ihre Anfrage gerne an office@peschel.at richten und wir rufen zurück.
Nähere Informationen zu den aktuellen Ausgangssperren und Geschäftsschließungen finden Sie hier : https://www.peschel.at/blog/corona-ausgangssperren-und-geschäftsschliessungen
RA Dr. Oliver Peschel